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房屋买卖合同裁判规则汇总（合同效力篇）

摘要： 本文主要涉及下列问题

基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；阴阳合同的效力；购房指标转让合同的效力；无权处分合同的效力；冒名签订房屋买卖合同的效力；连环买卖中的合同效力；与民间借贷相关的代理售房合同效力；未经抵押权人同意转让抵押房屋的效力。

1、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实并订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清贷款的，相关贷款合同也可以解除，开发商应当将从银行收取的购房贷款和向买房人收取的首付款等房款及利息分别返还给银行和买房人。

参考：徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期）认定上述情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项关于以合法形式掩盖非法目的的规定，应当认定合同无效。

2、房屋买卖中阴阳合同的效力

当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

3、购房指标转让合同的效力

当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

4、无权处分合同的效力

夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。参考买卖合同司法解释第三条

上述房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉诉请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

上述房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断标准时点以买受人申请过户登记时为准。

5、冒名签订房屋买卖合同的效力.

北京高院关于房屋买卖会议纪要规定：“出卖人冒用房屋所有人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形式系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。”

笔者不赞同会议纪要中关于“参照《合同法》48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效”的说法。合同法第四十八条规定无权代理，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，并没有规定该合同无效。笔者认为，既然被冒名人（实际房主）根本没有与买受人进行磋商，也没有签订买卖合同，房主和买受人之间根本不存在关于买卖房屋的合意，那么合同是不成立的，而不是合同无效。而冒名人（骗子）与买受人进行磋商，就买卖某房屋达成了合意，并且签订合同，虽然不是以自己名义签订的，且骗子对房屋没有处分权，但不妨碍认定双方之间成立了有效的合同，只是合同无法履行，买受人可以要求出卖人（骗子）承担无法交付房屋的违约责任。（上述是个人理解，与北京高院会议纪要发生冲突，若读者发现本人思路存在谬误之处，请在公众号后台进行留言指出，不胜感激）

6、连环买卖中的合同效力.

房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力。法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效的情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当根据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。

7、民间借贷与代理售房的处理.

民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持。但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。

贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。

参考：丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第11期）

1-7均可参考北京高院关于房屋买卖会议纪要

8、出卖人与买受人约定只办理房屋所有权证书，土地使用权属他人(如同一幢楼的底层用户)所有的，是否有效?

依照我国《城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让时，房屋的所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房买卖合同约定只转移房屋所有权，不转移土地使用权的，该约定无效。

9、出卖人未取得商品房预售许可证，与包销人订立的包销合同是否有效?包销人是否应当具备房地产开发经营资格?因商品房买卖合同产生纠纷，买受人以包销人为被告起诉的，是否应当追加出卖人参加诉讼?出卖人的诉讼地位如何?

出卖人未取得商品房预售许可证，不影响包销合同的效力，但包销合同中约定的包销期间早于商品房预售许可时间的，早于部分的包销期间的约定无效。现有法律、法规并未规定包销人应当具备房地产开发经营资格，因此，当事人以此为由主张包销合同无效的，不予支持。因商品房买卖合同产生纠纷，买受人仅以包销人为被告起诉的，应当追加出卖人为共同被告。

(8、9参考福建高院关于房屋买卖解答)

10、房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，合同效力如何？

未经抵押权人同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力。

在合同约定的履行期限届满时因抵押登记仍未涂销，导致无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同的，可予支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可综合考虑合同双方过错、所造成的损失等因素，确定应予承担的责任。

参考：全国民商事2016年底会议纪要

11、售后包租的效力认定问题

　售后包租是开发商为了促进销售,在商品房出售时与买受人约定：在出售后的一定期限内由该开发商以代理出租的方式进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

建设部《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法院认为,《商品房销售管理办法》第11条的规定属于管理性规定,且非法律和行政法规,因此不影响售后包租行为的效力。实践中要区分售后包租与借贷融资的关系,如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖合同关系。

12、附有违法建筑，房屋买卖合同效力。

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。最高院认为，善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

参考：《出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理》（执笔人：最高人民法院民一庭仲伟珩法官，《民事审判指导与参考》2014年第1辑）